Januari 2021 Woningmarkt geen impact van corona

Hoe het begon

In 2012 werd gestart met de eerste gemeentelijke Woningmarkt Ranking over het jaar 2011. In 2021 publiceren wij de 9e editie. Waren er in 2011 nog 418 gemeenten, in 2020 telt Nederland nog 355 gemeenten. Naast deze ranking, welke uniek is in Nederland, levert Woningmarktcijfers.nl elk kwartaal van elke gemeente, regio en provincie in Nederland een uitgebreid woningmarktrapport. Op het moment van het ter perse gaan, waren de cijfers over transacties en koopsom van de maand december nog niet beschikbaar. Deze ranking is daarom gebaseerd op de cijfers van de laatste 12 maanden, december 2019 t/m november 2020. 

Vaste criteria voor vergelijking van de resultaten

Bij de ranking kijken we naar een aantal harde criteria, zoals de prijsontwikkeling, de ontwikkeling van het aantal transacties en het verloop van de verkooptijden. Hard in die zin, dat we geen bewerking of correcties toepassen. Bij de koopsom- en transactieontwikkeling kijken we enerzijds naar de ontwikkelingen ten opzichte van het voorgaande jaar en anderzijds naar de ontwikkeling tussen een drietal jaren, namelijk 2018-2020 ten opzichte van het einde van de crisisperiode, de jaren 2013-2015. Dit doen we vooral om stabiliteit te genereren, in kleinere gemeenten met weinig transacties worden grote schommelingen hierdoor getemperd.

Crisis en herstel

Het is al even geleden, maar in 2012 was Nederland nog in de nasleep van de crisis verwikkeld. De Nederlandse woningmarkt heeft in de jaren 2009-2013 veel meer last van deze crisis gehad dan bijvoorbeeld onze buurlanden België en Duitsland. De discussie en verdeeldheid over hoe de woningmarkt aangepakt moest worden bracht veel onrust. De huizenprijzen daalden binnen enkele jaren flink, een miljoen huishoudens kwam onder water te staan. Het aantal transacties halveerde en zorgde voor enorme werkeloosheid in de vastgoedsector. Nooit stonden zoveel huizen te koop als toen, bijna 240.000 stuks, ofwel 5,5% van de koopvoorraad. Nadat hervormingen waren doorgevoerd, herstelde vanaf 2014 het vertrouwen van de consument. Vanaf 2015 zorgde het Europese financiële beleid voor ongekend lage hypotheekrentes en vormde de belangrijke oorzaak voor de forse prijsstijgingen in de afgelopen jaren. Op dit moment staan slechts ca. 35.0000 bestaande woningen te koop, minder dan 1% van de bestaande koopvoorraad. Ook in 2020 waren kopers gedwongen om snel te handelen, tegen elkaar op te bieden, vaak tot ver boven de vraagprijs.

Woningen fors duurder in 2020 en opnieuw meer transacties

In de eerste 11 maanden van dit jaar is gemiddeld € 335.000 voor een koopwoning betaald, 7% meer dan in deze maanden vorig jaar. We verwachten dat de gemiddelde koopsom voor geheel 2020 eveneens rond de € 335.000 zal bedragen. In de eerste 11 maanden zijn ruim 209.000 woningtransacties geregistreerd. Inclusief december zal dit aantal richting 230.000 stuks gaan, hetgeen neerkomt op een stijging van ruim 5% ten opzichte van 2019. De verwachting is dat een aantal jonge kopers (t/m 35 jaar) in december de gang naar de notaris heeft uitgesteld in verband met het afschaffen van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 voor een groot deel van deze groep.

Belang voor de economie

De woningmarkt en alle aanverwante sectoren zoals de bouw en verhuismarkt zijn samen goed voor 20 tot 25% van onze nationale economie. Een beweeglijke woningmarkt is belangrijk voor werkgelegenheid in deze sector dus ook onze economie.

Bij de start

In de beginjaren lag de focus vooral op de ontwikkelingen tijdens en na de crisis. Dit is niet gemakkelijk omdat niet elke gemeente gelijktijdig in dezelfde fase van het proces zit, bij sommige gemeenten duurt het proces langer en is de mate waarin, ook forser dan bij andere gemeenten. Vanaf het herstel in 2014 steeg de koopsom en het aantal transacties tot grote hoogte. Ook in 2020 werd de trend van stijgende koopprijzen doorgezet, de omvang van het aantal transacties nam toe met ca. 5%.

Woningmarkt zelden in evenwicht.

Wanneer is de marktsituatie oké, en voor wie? Bij een gelijkmatige ontwikkeling zal de gemiddelde koopprijs van woningen jaarlijks met 2 a 3% stijgen, zo rond of iets boven het inflatieniveau. Het aantal transacties blijft hierbij stabiel, zo ongeveer 220.000 per jaar hetgeen neerkomt op een mutatiegraad van 5% van het eigenwoningbezit. Vraag- en aanbod zijn hierbij in evenwicht waarbij we uitgaan van een theoretische verkooptijd van circa 6 maanden. Dat wil zeggen dat er zes maanden nodig zijn om alle te koop staande woningen te verkopen.

Die wens is natuurlijk een utopie. De woningmarkt kent periodes van hollen en stilstaan, een verkopersmarkt of een kopersmarkt. Zelfs binnen ogenschijnlijk stabiele markten kunnen de ontwikkelingen naar woningtype en prijsklasse nog divers zijn. De theoretische verkooptijd TVT staat voor Nederland nu op 1,7 maanden. Voor het hoge prijssegment (vanaf € 500.000) zie je de TVT op provinciaal niveau al oplopen tot 10 maanden, op gemeenteniveau kom je zelfs boven de 20 maanden uit. Wat voor de ene partij (verkoper) goed is, hoeft dus niet goed te zijn voor de andere (kopende) partij. De resultaten wijken nogal fors af van dit landelijk droomscenario.

In 2020 zal de gemiddelde koopsom naar een nieuw record stijgen tot ongeveer € 335.000, een stijging van 7%
Vanaf 2013 is de theoretische verkooptijd gedaald van 24 naar ca. 1,7 maanden.
Het woningaanbod is in deze periode afgenomen van 235.000 naar 35.000 stuks.
Het aantal transacties is sinds het dieptepunt (116.000 transacties in 2013) naar ca. 230.000, 5% minder dan het topjaar 2017 (241.860) maar eveneens 5% meer in vergelijking met 2019.

Bij de Theoretische verkooptijd scoort de laagste TVT in maanden de hoogste score. In tijden van herstel cq. een gezonde vraag-aanbodverhouding is dit ook een terechte beloning. Op dit moment scoort de TVT in Nederland minder dan twee maanden. Veel gemeenten scoren lager zelfs korter dan een maand. Van een gezonde marktverhouding is dan uiteraard geen sprake meer. Het aanbod droogt op waardoor de prijzen explosief stijgen. Toch is er ook nog een klein aantal gemeenten met een score van 8 maanden.
Een hoge transactiegraad zorgt voor veel dynamiek en verhuisbewegingen. In Amsterdam wordt meer dan 15% van de koopvoorraad verkocht. Ook Lelystad scoort met 12% bijzonder hoog, royaal boven het gemiddelde van 5%. Is dat goed of slecht? Wij belonen in de ranking een hogere dynamiek met een hogere score. Bij de gemeenten met de minste beweging wordt 3% van de voorraad verhandeld.  Op zich hoeft er niets mis te zijn als mensen naar tevredenheid op hun plek blijven wonen.  

De weging

De criteria variëren in weging. De verkooptijden tellen het zwaarst mee, enerzijds 25% bij de bepaling van de TVT, maar daarnaast ook bij de transactieontwikkeling en de ontwikkeling van het woningaanbod

De opvallendste resultaten

Lelystad op nummer 1
De gemeente Lelystad is op de eerste plaats geëindigd in de gemeentelijke woningmarkt ranking 2020. Lelystad komt van plaats 4 en scoorde op alle onderdelen behoorlijk hoog. Een flinke koopsomstijging, maar vooral ook fors meer transacties. Het woningaanbod is laag waardoor de TVT in Lelystad eveneens bijzonder laag is en dus een hoge score oplevert. Zeewolde maakt een geweldige sprong naar beneden en bezet nu de tweede plek. Ook hier zien we een flinke stijging van het aantal transacties gecombineerd met een uiterst laag woningaanbod. Op plaats 3 volgt Vlaardingen met vergelijkbare scores. Almere, de nummer 1 van vorig jaar zakt naar de 4e plaats. De grootste stijger in de top 10 maakt Borger-Odoorn in Drenthe door.

Provinvie	Gemeente	Rang	2019	Totaal
Flevoland	Lelystad	1	-3	8,67
Flevoland	Zeewolde	2	-129	8,58
Zuid-Holland	Vlaardingen	3	-53	8,39
Flevoland	Almere	4	3	8,23
Zuid-Holland	Alphen a/d Rijn	5	-106	8,04
Noord-Holland	Heerhugowaard	6	1	7,96
Drenthe	Borger-Odoorn	7	-227	7,66
Noord-Holland	Den Helder	8	-16	7,61
Zuid-Holland	Maassluis	9	-28	7,6
Overijssel	Kampen	10	-29	7,56

 

Terug naar overzicht