Lelystad op nummer 1 gemeenteranking woningmarkt

Beverwijk gaat van plaats 6 naar 2 en Almere zakt van plaats 2 naar 3. Haarlemmerliede is weer terug in de top 10 en is met Westervoort en Marum een van de grootste stijgers binnen de top tien. Amsterdam, een paar jaar geleden nog goed voor top 10 plekken, zien we pas terug op plaats 104. Amsterdam scoort wel hoog wat de prijsstijging betreft, maar minder goed met de afname van de woningtransacties, een stijging van het woningaanbod. In 2017 speelde dit eveneens.

De laatste plaatsen

De laatste plaats wordt bezet door de gemeente De Marne in Groningen. Op plaats 2 volgt Reusel-de Mierden. Opvallend is de plaats van Wassenaar op de 3e plaats van onderen, tegenover 155 in 2017. De prijsontwikkeling was minimaal, 19% minder transacties met daaraan gekoppeld een hoger woningaanbod, een hoge verkooptijd van 9 maanden en 4,5% van de woningvoorraad die te koop staat.

Meer over de gemeenteranking

In 2012 is Woningmarktcijfers.nl gestart met de Gemeenteranking Woningmarkt over het jaar 2011. Inmiddels wordt de 8e editie gepubliceerd. Waren er in 2011 nog 418 gemeenten, in 2018 telt Nederland nog 380 gemeenten in deze ranking. 2019 start opnieuw met fors minder gemeenten, volgend jaar zal de ranking over 355 gemeenten gaan. Nog steeds is deze ranking uniek in Nederland. Naast deze ranking levert Woningmarktcijfers.nl elk kwartaal van elke gemeente, regio en provincie in Nederland een uitgebreid woningmarktrapport.

Duidelijke criteria

Bij de ranking wordt gekeken naar criteria, zoals de prijsontwikkeling, de ontwikkeling van het aantal transacties en het verloop van de verkooptijden. Bij de koopsom- en transactieontwikkeling kijken we enerzijds naar de ontwikkelingen ten opzichte van het voorgaande jaar en anderzijds naar de ontwikkeling tussen een drietal jaren, namelijk 2016-2018 ten opzichte van het dieptepunt in de crisisperiode, de jaren 2011-2013. Dit doen we om extra stabiliteit te genereren, met name voor de kleine gemeenten met weinig transacties waar anders de schommelingen hevig kunnen zijn.

Bij de start

In de beginjaren lag de focus vooral op de crisis en om het herstel daarvan in beeld te brengen. Hierbij moet opgetekend worden dat dit een lastige opgave is. Niet elke gemeente zit gelijktijdig in dezelfde fase van het proces, bij sommige gemeenten duurt het proces langer en is de mate waarin, ook forser dan bij andere gemeenten. Vanaf het herstel in 2014 steeg de koopsom en het aantal transacties tot grote hoogte. In 2018 werd de trend van stijgende koopprijzen doorgezet, de omvang van het aantal transacties deed een stapje terug.

Wanneer is de marktsituatie oké, en voor wie

We zouden het liefst zien dat de woningmarkt zich over het gehele land gelijkmatig zou ontwikkelen. Idealiter betekent dit dat de gemiddelde koopprijs jaarlijks met 2 a 3% stijgt, zo rond of iets boven het inflatieniveau. Ongeveer 220.000 per jaar hetgeen neerkomt op een mutatiegraad van 5% van het eigenwoningbezit. Vraag- en aanbod zijn hierbij in evenwicht waarbij we uitgaan van een theoretische verkooptijd van circa 6 maanden. Dat wil zeggen dat er zes maanden nodig zijn om alle woningen te verkopen.

Utopie

Die wens is natuurlijk een utopie. De woningmarkt kent periodes van hollen en stilstaan, een verkopersmarkt of een kopersmarkt. Zelfs binnen ogenschijnlijk stabiele markten kunnen de ontwikkelingen naar woningtype en prijsklasse nog divers zijn. De Theoretische verkooptijd TVT staat voor Nederland nu op 4 maanden. Voor het hoge prijssegment (vanaf € 500.000) zien we de TVT op provinciaal niveau al oplopen tot 20 maanden, op gemeenteniveau kom je zelfs boven de 40 maanden ofwel ruim 3 jaar uit. Wat voor de ene partij (verkoper) goed is, hoeft dus niet goed te zijn voor de andere (kopende) partij. De lokale resultaten wijken fors af van het droomscenario.

De feiten

In 2018 steeg de gemiddelde koopsom met 9,1% naar een nieuw record van € 287.300. Vanaf 2013 is de theoretische verkooptijd gedaald van 24 naar 4 maanden. Het woningaanbod is in deze periode afgenomen van 235.000 naar 80.000 stuks. Het aantal transacties is gestegen, van 116.000 naar 241.860 in 2017 en 218.360 in 2018.

In bijna alle gemeenten is de gemiddelde koopsom in 2019 gestegen, in enkele zelfs meer dan 40%. In 15 gemeenten daalde de koopsom licht, oplopend tot maximaal 7%. Naarmate de prijs harder stijgt, of minder daalt, is de score hoger. Bij de transacties zien we bij 100 gemeenten een stijging tot 30%. Bij 270 gemeenten zien we een daling, eveneens oplopend tot 30%. Ook hier geldt, hoe groter de stijging, of kleiner de afname, des te hoger de score.

Verkooptijden

Bij de Theoretische verkooptijd scoort de laagste TVT in maanden de hoogste score. In tijden van herstel of een gezonde vraag-aanbodverhouding is dit ook een terechte beloning. Op dit moment scoort de TVT in Nederland vier maanden. Veel gemeenten scoren lager, in Urk zelfs korter dan een maand. Van een gezonde marktverhouding is dan uiteraard geen sprake meer. Het aanbod droogt op waardoor de prijzen explosief stijgen. Toch is er ook nog een klein aantal gemeenten met een score van meer dan 10 maanden.

Overige criteria

Een hoge transactiegraad zorgt voor veel dynamiek en verhuisbewegingen. In Amsterdam wordt 15% van de koopvoorraad verkocht. Ook Lelystad scoort boven de 10%, royaal boven het gemiddelde van 5%. Is dat goed of slecht? Wij belonen in de ranking een hogere dynamiek met een hogere score. Bij de gemeenten met de minste beweging wordt 3% van de voorraad verhandeld. Terwijl er in principe niets mis is als bewoners naar tevredenheid op hun plek blijven wonen? De criteria variëren in weging. De verkooptijden tellen het zwaarst mee, enerzijds 25% bij de bepaling van de TVT, maar daarnaast ook bij de transactieontwikkeling en de ontwikkeling van het woningaanbod.

Komend jaar

2019 wordt opnieuw spannend. De meeste voorspellingen gaan opnieuw uit van een verdere stijging van de gemiddelde koopsom (met 5%) en een afname van het aantal transacties (met 5%). Uit voorgaande jaren weten we, net als bij verkiezingen, dat voorspellingen maar zelden uitkomen. Met de lage hypotheekrente is een opwaartse tendens wel te verwachten. Door de stijgende prijzen neemt de betaalbaarheid enigszins af. Positief nieuws aan de prijsstijging is wel dat bijna alle kopers van voor 2008 inmiddels niet meer onder water staan. De NHG grens is verhoogd naar € 290.000 waardoor de financierbaarheid behoorlijk op peil blijft. Er zijn tekenen dat het woningaanbod toeneemt. Minder positief is dat het consumentenvertrouwen de laatste maanden daalt. Verder wordt er weer iets meer gebouwd. Meer evenwicht in vraag- en aanbodverhouding, een mooie wens voor de woningmarkt in 2019.

 

Terug naar overzicht