Er zijn verschillende factoren van invloed op de woningmarkt. Ook data kunnen op meerdere manieren worden geïnterpreteerd. Daarom lichten wij graag toe op basis van welke cijfers en factoren de resultaten in onze rapporten tot stand komen.
Totstandkoming cijfers
De gemiddelde koopprijs is een optelsom van alle transactieprijzen gedeeld door het aantal transacties. Transacties van minder dan € 1.000 en boven € 5.000.000 worden niet meegenomen. Elk jaar worden andere woningen verkocht, voor een deel overeenkomend met de voorgaande periode, voor een deel afwijkend. Dat zorgt ervoor dat niet exact dezelfde woningen vergeleken kunnen worden. Een daling of stijging van de gemiddelde prijs kan op de eerste plaats tot stand komen door een reële daling of stijging bij bepaalde of alle woningtypes, maar ook verschuivingen in de aantallen kunnen dit effect veroorzaken. Wanneer in enig jaar bijvoorbeeld extra veel “goedkopere” huurwoningen worden verkocht, zal dit een prijsdrukkend effect hebben. Als er meer “duurdere” vrijstaande woningen worden verkocht zal dit een opwaartse druk tot gevolg hebben.
Kwaliteitsverbetering
Prijsontwikkeling is uiteraard een gevolg van vraag en aanbod. Er wordt rekening gehouden met de inflatie. Verder dient men te bedenken dat de kwaliteit van zowel nieuwe als bestaande woningen de afgelopen decennia overwegend is toegenomen, dit heeft vanzelfsprekend ook invloed op de huizenprijzen. De prijsontwikkeling geeft een betrouwbare trend weer, maar hoeft niet altijd parallel te lopen met de waardeontwikkeling van een individuele woning. De waarde van een individuele woning kan worden beïnvloed door oorzaken van buitenaf, bijvoorbeeld door verandering van de bestemming, achterstallig onderhoud of juist een ingrijpende woningverbetering. Voor de vaststelling van deze waarde blijft een taxatie door een makelaar/taxateur uit de regio noodzakelijk.
Belangrijke woningmarktfactoren
Zoals gezegd, kan de prijsontwikkeling van koopwoningen gezien worden als resultaat van het krachtenveld dat zich tussen vraag en aanbod afspeelt. De onderliggende factoren is in een aantal hoofdgroepen te verdelen. Wij zetten deze voor u op een rij met een korte uitleg.
Demografische ontwikkeling
De demografische ontwikkeling is met name van belang om de toekomstige woningvraag cq. woningproductie in kaart te brengen. Groei of afname van bevolking, migratie, vergrijzing. Demografen kunnen vrij nauwkeurig inschatten hoe de bevolking zich de komende jaren ontwikkelt. Er zijn behoorlijke regionale verschillen. Landelijk neemt de bevolking de komende 30 jaar nog toe met ca. 700.000 personen. In sommige delen van enkele provincies neemt het aantal inwoners nu reeds af. Echter, voor de woningmarkt is de ontwikkeling van het aantal huishoudens belangrijker. Maatschappelijke ontwikkelingen, zoals de individualisering, hebben er voor gezorgd dat de gemiddelde gezinsgrootte, ofwel de hoeveelheid personen die samen een huis bewoont, de afgelopen decennia is afgenomen tot 2,3 personen. Verwacht wordt dat deze factor in 2040 op ca. 2 zal liggen. Het aantal huishoudens wordt in dat jaar geschat op 8,3 miljoen tegenover iets meer dan 7,3 miljoen in 2015. De toename van het aantal senioren (vergrijzing) is met name van belang voor het type woning dat gewenst wordt. Demografische ontwikkelingen geven inzicht in waar, hoeveel en welke woningen gebouwd moeten worden.
Overheidsbeslissingen
De overheid kan sturend optreden wat nieuwbouw en herstructurering betreft. Over het algemeen zijn dit trage processen en de hoeveelheid nieuwbouw is met ca. 1% slechts een fractie van de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouwprognoses, waarbij jaarlijks 100.000 nieuwe woningen zouden worden toegevoegd, worden al enkele jaren niet gehaald. Uiteraard heeft het overheidsbeleid ook invloed op de economische ontwikkelingen in de verschillende regio’s van Nederland. Niet overal zal de economie, dus ook de woningvraag, evenwichtig zijn verdeeld. Beslissingen op fiscaal gebied kunnen de woningmarkt, nu zelfs op hele korte termijn, beïnvloeden. Zo zijn de diverse beperkingen van de hypotheekrente aftrek uiteraard van belang voor het koopgedrag en het consumentenvertrouwen. daarnaast worden de leencriteria (inkomenstabellen en maximum hypotheekbedrag) voortdurend naar beneden bijgesteld.
Consumentenvertrouwen
Het vertrouwen van de consumenten in de woningmarkt draagt ook bij tot schommelingen in de vraag naar woningen. Indien een laag consumentenvertrouwen aanwezig is, zullen potentiële kopers een afwachtende houding aannemen tot het vertrouwen weer gestegen is.
Economische factoren
Vanzelfsprekend hebben de economische omstandigheden invloed op de woningmarkt. Onder andere werkgelegenheid en gezinsinkomen zijn sterk bepalende factoren. De hoogte van de hypotheekrente staat in directe relatie met de woonlast of de hoeveelheid hypotheek die mensen kunnen krijgen. 1 % meer rente betekent al gauw 20.000,- euro minder hypotheek.